業委會難題出在哪(法治進行時)



業委會是通過社區自治實現業主權利的重要組織保障,但當下其運行卻面臨着種種現實困境。為此,民法典物權編(草案)強調居委會對成立業委會的指導、降低公共維修資金使用“門檻”、強化小區業主權利保障,旨在解決群衆普遍反映的業委會成立難、公共維修資金使用難、業主維權難等現實難題

近年來,群衆普遍反映業主大會、業主委員會成立難、公共維修資金使用難,特别是物業管理不規範、業主維權難等問題,屢屢成為不少矛盾糾紛的源頭。

住宅小區管理是城市治理的重要組成部分,住得是否安心關涉千家萬戶,而目前正在編纂中的民法典,更是讓這個話題的讨論受到越來越多關注。今年4月20日,民法典物權編(草案)二審稿被提請第十三屆全國人大常委會審議,該草案在表決規則、業主投訴等制度上都出現了重大變化,引發社會熱議。那麼,業委會在未來的制度設計上,立法又該如何作為呢?

“換物業”多成為矛盾焦點

現實中,解聘和選聘物業公司往往會成為許多小區管理中最為頭疼的問題。

記者在安徽合肥某小區了解到,那裡就為了更換物業公司的事情折騰了兩三年。2016年夏,該小區連續發生偷盜、十幾部電梯大面積故障、停車秩序混亂等事件,小區業主與物業溝通無果,便到所在街道上訪,要求社區牽頭組織罷免業委會、更換物業公司。對此,街道一方面組織物業、業委會、業主三方洽談,一方面到小區調查,對電梯維保情況進行檢查,後證實物業公司确實存在管理等問題。為此,小區業主通過提前換屆組建了新的業委會,并在物業公司3個月整改期整改無效的情況下,按程序進行了新的物業公司選聘,解決了電梯維修等問題。

哪知還沒過幾年,該小區又爆發矛盾。據社區工作人員介紹,矛盾的起因是2016年新的業委會成立時,不同成員曾就選擇哪家物業公司進駐小區存在分歧。當時有業主提議選擇某知名物業公司,認為價格雖然貴但服務好,也有一些業主建議選擇價格低的物業公司。“雖然最後選了貴的,但物業管理服務質量與價格不匹配。”該小區業主柳女士說,花了高價卻沒享受到服務,于是部分業主又開始鬧着要再次啟動物業公司更換程序。

調查發現,類似的問題在全國許多地方都不同程度存在。

專家表示,根據物權法規定,解聘和選聘物業公司屬于需要由業主共同決定的重大事項,因此在解聘和選聘物業公司的問題上,業主與物業公司之間、業主之間、業主與業委會之間均有存在意見分歧的可能,進而引發矛盾和沖突。

“業委會成員大多是兼職,各自有着自己的本職工作,對物業管理并不熟悉。”安徽大學社區發展研究中心主任吳猛表示,不少業主憑借着一腔熱血進了業委會,卻發現業委會開展工作需要與物業、開發商、政府以及業主打交道,想幹好非常困難,一開始的熱情往往很快就被現實澆滅。“在實際運作中,有的選擇了退卻,有的疏于工作,有的甚至不管不問,使得業委會空有其名。”吳猛說。

既有“成立難”,也有“監管難”

要避免小區裡的物業矛盾糾紛,作為業主行使權利、維護自身利益基礎的業委會至關重要,而如何從制度上讓業委會有效運作起來,也是立法中需要思考的問題。例如,今年4月審議的民法典物權編(草案)二審稿,對當前業委會在運行過程中存在的痛點、難點問題予以了回應,其中特别對社會普遍反映的針對業主大會、業委會成立難問題,草案中增加規定,居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

據了解,現實中“成立難”的背後存在着多重因素。首先,開發商選擇的前期物業是業委會成立的“天然障礙”。對于前期物業來說,隻有業主大會才具有解除合同的權利,單個業主或基層政府都無權解約,因此前期物業自然不願意看到業委會成立并召開業主大會。其次,業委會的工作“隻有奉獻沒有回報”,也使其面臨不少“尴尬”。由于一旦成為業委會的成員,處理小區事務就要花費巨大的時間、精力,有時候甚至還會遭遇物業的打擊報複,緻使很多人不願意做小區業委會成立的牽頭人。

“現實中一些地方出現了業主大會、業主委員會成立難、議事程序難以推動等問題,導緻物權法所規定的一些業主權利難以得到真正落實。因此,這次草案中加強居委會的指導,有利于解決這些問題。”中國人民大學常務副校長、法學院教授王利明表示。

業委會除了面臨前端的“成立難”,也面臨着後端的“監管難”。




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